El pasado 25 de mayo se publicó en el BOE la Ley 12/2023, del 24 de mayo, por el Derecho a la vivienda. Esta ha sido motivo de debate generando opiniones muy contrarias. Su principal objetivo es establecer una regulación homogénea de los aspectos esenciales de las políticas de vivienda.

Esta ley establece un control sobre los precios de los alquileres en zonas declaradas como “tensionadas”. Articula nuevos mecanismos como incentivos fiscales, nuevo índice de referencia para actualizar las rentas, como grabar viviendas vacías, el acceso a la vivienda… Hay algunas medidas que han entrado en vigor con su publicación, y otras que están a la espera de los informes de cada Comunidad Autónoma para controlar su implementación. 

Además, se encomienda al Instituto Nacional de Estadística la definición de un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda antes de finales de 2024.

 

¿QUÉ MEDIDAS ENTRAN EN VIGOR?

 

Competencia Estatal

  • Gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato: estos gastos serán responsabilidad del arrendador.
  • Medidas de transparencia e información: Los agentes inmobiliarios deben proporcionar información completa, clara y objetiva, evitando la publicidad engañosa. Deben facilitar información sobre las partes involucradas, condiciones económicas, características de la vivienda, entre otros aspectos relevantes. 
  • Gastos y suministros: Los gastos básicos de la vivienda habitual, como electricidad, agua, gas, servicios de telecomunicación y comunidad de propietarios, correrán a cargo del inquilino
  • Definición de residencia habitual y segunda residencia: Se establecen criterios para definir la residencia habitual y la segunda residencia. La habitual será el domicilio permanente de la persona que lo ocupa, que se puede acreditar mediante el padrón u otros medios válidos. La segunda residencia es aquella que se utiliza para estancias temporales o intermitentes, que no constituyan residencia habitual. 
  • Grandes tenedores: Se considera gran tenedor a quien sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial de más de 1.500 , excluyendo garajes y trasteros.
  • Principio de igualdad y no discriminacion en la vivienda: Se prohíbe la discriminación directa o indirecta (mediante disposiciones normativas, criterios o prácticas) en el acceso a la vivienda.
  • Cambios en la prórroga de los contratos: Se establecen prórrogas extraordinarias de un año si el arrendador es un gran tenedor, y el arrendatario acredita una situación de vulnerabilidad. De tres años en zonas tensionadas. 
  • Actualización anual de las rentas: Se establecen límites para el incremento de las rentas, que varían según el año y la tipología de propietario. Durante el 2023 se mantiene el límite establecido de 2% para todos, exceptuando el pacto entre partes. En 2024 incrementará hasta el 3%, y en 2025 se utilizará un nuevo límite. 
  • Incentivos fiscales: Se introducen reducciones en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas para los arrendatarios de viviendas en determinadas situaciones. 
      • 90% en zona tensionada: si el nuevo contrato minora la renta de alquiler más de un 5 % respecto a la última renta del contrato anterior
      • 70% cuando sea primer arrendamiento en zona tensionada y el arrendatario tenga una edad entre 18 y 35 años, o sea una administración pública o entidad sin ánimo de lucro. 
      • 60% cuando la vivienda haya sido objeto de una actuación de rehabilitación en los 2 años anteriores al contrato. 
      • 50% en el resto de casos.
  • Cuestiones urbanísticas: Se modifican los porcentajes mínimos de reserva en suelos urbanizables (40%) y suelos urbanos no consolidados (30%). También se establecen condiciones para las viviendas de protección oficial.

 

Competencia Sectorial 

Las comunidades autónomas pueden tomar medidas adicionales:

  • Declarar zonas tensionadas: la tramitación requiere de un procedimiento preparatorio. Aún no están establecidas las zonas.
  • Establecer requisitos para ser considerado gran tenedor: en las zonas tensionadas podrán reducir el concepto de gran tenedor a 5 propiedades de uso residencial, que deberán estar ubicadas en el área tensionada. 
  • Solicitar información sobre el uso y destino de las viviendas: los grandes tenedores deberán suministrar información sobre el uso y destino de las viviendas.
  • Rentas en los nuevos contratos de las viviendas ubicadas en zonas tensionadas: Cuando se publique la resolución del MITMA, sobre el nuevo índice de alquiler se generaran tres escenarios posibles: 
  • Vivienda en una zona no tensionada: sea de gran o pequeño tenedor, la renta se fijará libremente entre las partes. 
  • Vivienda en Zona tensionada y arrendador no es gran tenedor: la renta de alquiler no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda.
  • Vivienda en Zona tensionada y arrendador  es gran tenedor: el alquiler resultante calculado de acuerdo con los parámetros del MITMA no podrá exceder el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia publicado.

(Por tanto, en el caso de grandes tenedores y de viviendas que han estado alquiladas en los últimos cinco años, debe aplicarse al contrato el menor de los importes calculados entre el supuesto B y C.)

  • Vivienda en Zona tensionada y no arrendada en los últimos 5 años: se aplicará el índice del MITMA, independientemente de que el propietario sea gran o pequeño tenedor. 

Modificaciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil 

La ley también realiza modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Algunos de los cambios destacados son: 

  • Mejoras en la regulación del procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad.
  • Se elimina la necesidad de consentimiento del interesado para trasladar su situación de vulnerabilidad a las Administraciones Públicas competentes en los procedimientos de desahucios. 
  • Se amplía el ámbito de protección en situaciones de vulnerabilidad y se realizan mejoras técnicas en la redacción. 
  • Se establece un sistema de suspensión por decisión de tribunal, tras una valoración del caso concreto, en lugar de una suspensión automática por el Letrado de la Administración de Justicia. Los plazos de suspensión se incrementan a dos meses para personas físicas y cuatro meses para personas jurídicas.

Además, se introduce un procedimiento de conciliación o intermediación en los casos en que la parte actora sea un gran tenedor de vivienda y la vivienda sea habitada por una persona en situación de vulnerabilidad económica.